Cách CES Loans sử dụng DSCR để tài trợ cho các bất động sản đầu tư

Đối với các nhà đầu tư bất động sản, Khoản vay đóng thứ hai (CES) cung cấp một cách độc đáo để tài trợ cho các bất động sản không phải của chủ sở hữu mà không cần dựa vào thu nhập cá nhân. Bằng cách sử dụng Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR) để đủ điều kiện, các khoản vay dựa trên thu nhập bất động sản này tập trung vào dòng tiền cho thuê, khiến chúng trở nên lý tưởng để mở rộng danh mục đầu tư. Hãy cùng khám phá cách các khoản vay CES hoạt động đối với hoạt động cho vay dựa trên dòng tiền và lý do tại sao chúng lại là một bước ngoặt.

Khoản vay CES là khoản thế chấp thứ hai có thời hạn cố định không cho phép rút thêm, thường được sử dụng cùng với khoản vay chính cho các khoản vay không phải do chủ sở hữu chiếm dụng. Không giống như các khoản thế chấp thứ hai truyền thống, có thể yêu cầu bằng chứng thu nhập cá nhân, Khoản vay thứ hai đóng cho các bất động sản đầu tư tận dụng DSCR để đánh giá tính đủ điều kiện. Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ đo lường thu nhập cho thuê hàng năm của bất động sản so với các nghĩa vụ nợ của bất động sản, bao gồm cả khoản thanh toán thế chấp thứ nhất và thứ hai (tiền gốc, lãi suất, thuế, bảo hiểm và phí HOA). DSCR từ 1,0 trở lên cho biết thu nhập của bất động sản trang trải các khoản nợ của bất động sản, với các bên cho vay thường thích 1,25 cho khoản cho vay dựa trên dòng tiền.

Cách tiếp cận không xác minh thu nhập cá nhân này là một điểm thu hút lớn. Các nhà đầu tư không cần mẫu W-2 hoặc tờ khai thuế; thay vào đó, bên cho vay đánh giá tiềm năng cho thuê của bất động sản, giúp những người có tài chính phức tạp có thể tiếp cận các khoản vay CES. Chúng cũng khả dụng với công dân nước ngoài, cho phép các nhà đầu tư quốc tế khai thác bất động sản Hoa Kỳ mà không cần hồ sơ thu nhập tại địa phương. Ví dụ, một công dân nước ngoài có thể đảm bảo khoản vay CES cho một bất động sản cho thuê tạo ra 4.000 đô la hàng tháng với DSCR là 1,3, bỏ qua rào cản thu nhập cá nhân.

Cấu trúc Piggyback ok tăng cường tính linh hoạt. Khoản vay thứ hai đóng có thể trang trải các khoản thanh toán trả trước hoặc cải tạo, kết hợp với khoản thế chấp đầu tiên để giảm chi phí trả trước. Hãy tưởng tượng một nhà đầu tư nhắm đến một bất động sản cho thuê trị giá 500.000 đô la: khoản thế chấp đầu tiên trang trải 75% (375.000 đô la) và khoản vay CES tài trợ 20% còn lại (100.000 đô la), chỉ để lại 5% tiền mặt trả trước. Khoản vay nàyDự trữtính thanh khoản cho các khoản đầu tư tiếp theo.

Tuy nhiên, các khoản vay CES dựa trên DSCR đi kèm với những cảnh báo. Lãi suất thế chấp thứ hai thường cao hơn và tỷ lệ cho vay trên giá trị kết hợp (CLTV) có thể giới hạn ở mức 75-85%. Tình trạng bỏ trống hoặc thay đổi thị trường cũng có thể ảnh hưởng đến các khoản vay dựa trên thu nhập bất động sản, vì vậy các nhà đầu tư phải đảm bảo nhu cầu cho thuê mạnh mẽ. Bất chấp những yếu tố này, các khoản vay không phải do chủ sở hữu chiếm giữ như các khoản vay CES mang lại cơ hội vô song cho sự tăng trưởng danh mục đầu tư, đặc biệt là khi không cần xác minh thu nhập cá nhân và các lựa chọn có sẵn cho công dân nước ngoài thúc đẩy khả năng tiếp cận.