Chiến thuật tiên tiến để sử dụng các khoản vay CES đủ điều kiện DSCR để mở rộng quy mô đầu tư

Đối với các nhà đầu tư bất động sản dày dạn kinh nghiệm, các khoản vay thứ cấp đóng (CES) đủ điều kiện thông qua Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR) là một công cụ chiến lược để mở rộng quy mô các bất động sản không do chủ sở hữu chiếm dụng. Các khoản vay dựa trên thu nhập bất động sản này khai thác dòng tiền cho thuê, bỏ qua các khoản kiểm tra thu nhập cá nhân để cho vay dựa trên dòng tiền. Hãy cùng tìm hiểu các chiến thuật nâng cao để tận dụng các khoản vay CES để tăng trưởng danh mục đầu tư.

Khoản vay CES là khoản thế chấp thứ hai có thời hạn cố định dành riêng cho các khoản vay không phải do chủ sở hữu chiếm dụng, với điều kiện dựa trên DSCR. Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ so sánh thu nhập cho thuê của bất động sản với khoản nợ của bất động sản đó, bao gồm các khoản thanh toán thế chấp thứ nhất và thứ hai. DSCR là 1,25 báo hiệu dòng tiền mạnh, đủ điều kiện cho các nhà đầu tư vay Khoản vay thứ hai đóng mà không cần xác minh thu nhập cá nhân. Phương pháp cho vay dựa trên dòng tiền này cho phép các nhà đầu tư tập trung vào hiệu suất bất động sản, chứ không phải tài chính cá nhân.

Một chiến thuật là sử dụng các cấu trúc piggyback ok để tối đa hóa đòn bẩy. Ghép khoản vay CES với khoản thế chấp đầu tiên có thể tài trợ tới 85% giá trị của bất động sản, giúp giảm chi phí trả trước. Đối với khoản tiền thuê 600.000 đô la, khoản thế chấp đầu tiên 450.000 đô la và khoản vay thứ hai đóng 90.000 đô la chỉ để lại 60.000 đô la tiền đặt cọc, giải phóng vốn cho nhiều giao dịch hơn. Một chiến lược khác là tài trợ cho việc cải tạo bằng các khoản vay CES để tăng tiền thuê, nâng cao DSCR cho khoản tài trợ trong tương lai.

Các lựa chọn khả dụng cho công dân nước ngoài mở ra cánh cửa cho các nhà đầu tư toàn cầu. Một công dân nước ngoài có thể sử dụng khoản vay CES để tài trợ cho một bất động sản nhiều hộ gia đình tại Hoa Kỳ với DSCR là 1,4, chỉ dựa vào thu nhập cho thuê. Mô hình không xác minh thu nhập cá nhân này giúp đơn giản hóa việc đầu tư xuyên biên giới, vì bên cho vay ưu tiên các khoản vay dựa trên thu nhập bất động sản hơn là bằng chứng thu nhập tại địa phương.

Các nhà đầu tư tiên tiến cũng có thể sử dụng các khoản vay CES để tái cấp vốn rút tiền mặt. Bằng cách khai thác vốn chủ sở hữu trong một khoản cho thuê có hiệu suất cao, Khoản vay thứ hai đóng có thể tài trợ cho các giao dịch mua mới mà không làm ảnh hưởng đến các khoản thế chấp đầu tiên có lãi suất thấp. Ví dụ, khoản vay CES trị giá 200.000 đô la cho một bất động sản ổn định có thể tài trợ cho một khoản cho thuê thứ hai, khuếch đại danh mục cho vay không phải do chủ sở hữu chiếm dụng.

Rủi ro bao gồm lãi suất cho vay CES cao hơn và khả năng giảm DSCR từ các vị trí trống, do đó các nhà đầu tư nên nhắm mục tiêu vào các thị trường có giá thuê cao. Người cho vay cũng có thể giới hạn số tiền cho vay (ví dụ: 500.000 đô la) hoặc CLTV ở mức 75%. Tuy nhiên, với sự linh hoạt của piggyback ok và khả năng tiếp cận của công dân nước ngoài, Khoản vay thứ cấp đóng đủ điều kiện DSCR là một nguồn năng lượng để mở rộng quy mô thông qua cho vay dựa trên dòng tiền.