LIBOR, từng là con số quan trọng nhất trên thị trường tài chính, sẽ biến mất khỏi lịch sử sau tháng 6 năm 2023 và sẽ không còn được sử dụng để định giá các khoản vay nữa.

Bắt đầu từ năm 2022, nhiều khoản vay có lãi suất điều chỉnh của người cho vay thế chấp được gắn với một chỉ số – SOFR.

SOFR ảnh hưởng đến lãi suất cho vay thả nổi như thế nào?Tại sao nên sử dụng SOFR thay vì LIBOR?

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích chính xác SOFR là gì và các lĩnh vực chính cần quan tâm khi tính lãi suất điều chỉnh.

 

Các khoản cho vay thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM)

Với mức lãi suất cao hiện nay, nhiều người đang lựa chọn các khoản vay có lãi suất điều chỉnh, còn được gọi là ARM (Thế chấp có lãi suất điều chỉnh).

Thuật ngữ “có thể điều chỉnh” có nghĩa là lãi suất thay đổi theo số năm trả nợ: Lãi suất cố định được thỏa thuận trong vài năm đầu tiên, trong khi lãi suất cho những năm còn lại được điều chỉnh định kỳ (thường là sáu tháng một lần). hoặc một năm).

Ví dụ: ARM 5/1 có nghĩa là lãi suất được cố định trong 5 năm trả nợ đầu tiên và thay đổi hàng năm sau đó.

Tuy nhiên, trong giai đoạn thả nổi, việc điều chỉnh lãi suất cũng bị giới hạn (giới hạn), ví dụ ARM 5/1 thường được theo sau bởi số có ba chữ số 2/1/5.

·Số 2 đề cập đến giới hạn ban đầu để điều chỉnh lãi suất (giới hạn điều chỉnh ban đầu).Nếu lãi suất ban đầu của bạn trong 5 năm đầu là 6% thì mức trần trong năm thứ sáu không được vượt quá 6% + 2% = 8%.

·Số 1 đề cập đến mức trần cho mỗi lần điều chỉnh lãi suất ngoại trừ lần điều chỉnh đầu tiên (mức trần cho những lần điều chỉnh tiếp theo), tức là tối đa là 1% cho mỗi lần điều chỉnh lãi suất bắt đầu từ năm thứ 7.

·Số 5 đề cập đến giới hạn trên cho việc điều chỉnh lãi suất trong toàn bộ thời hạn của khoản vay (giới hạn điều chỉnh trọn đời), tức là lãi suất không được vượt quá 6% + 5% = 11% trong 30 năm.

Vì cách tính toán của ARM rất phức tạp nên những người đi vay không quen với ARM thường có xu hướng rơi vào bẫy!Vì vậy, điều rất quan trọng là người đi vay phải hiểu cách tính lãi suất thay đổi.

 

Các lĩnh vực quan tâm chính của SOFR khi tính lãi suất thả nổi là gì?

Đối với ARM 5/1, lãi suất cố định trong 5 năm đầu tiên được gọi là lãi suất bắt đầu và lãi suất bắt đầu từ năm thứ 6 là lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ, được tính bằng chỉ số + biên độ, trong đó biên độ là cố định và chỉ số nói chung là SOFR trung bình 30 ngày.

Với biên độ 3% và SOFR trung bình 30 ngày hiện tại là 4,06%, lãi suất năm thứ 6 sẽ là 7,06%.

Chính xác thì chỉ số SOFR này là gì?Chúng ta hãy bắt đầu với việc các khoản vay có lãi suất điều chỉnh diễn ra như thế nào.

Ở London vào những năm 1960, khi lạm phát tăng vọt, không có ngân hàng nào sẵn sàng cho vay dài hạn với lãi suất cố định vì họ đang ở trong bối cảnh lạm phát gia tăng và có nguy cơ tăng lãi suất đáng kể.

Để giải quyết vấn đề này, các ngân hàng đã tạo ra các khoản vay có lãi suất điều chỉnh (ARM).

Vào mỗi ngày đặt lại, các thành viên tổ hợp riêng lẻ tổng hợp chi phí đi vay tương ứng của họ làm tham chiếu cho lãi suất đặt lại, điều chỉnh lãi suất được tính để phản ánh chi phí vốn.

Và tham chiếu cho lãi suất đặt lại này là LIBOR (Lãi suất được cung cấp liên ngân hàng Luân Đôn), mà bạn thường nghe đến – chỉ số đã được tham chiếu nhiều lần trong quá khứ khi tính lãi suất điều chỉnh.

Cho đến năm 2008, trong cuộc khủng hoảng tài chính, một số ngân hàng đã miễn cưỡng đưa ra lãi suất cho vay cao hơn để che đậy cuộc khủng hoảng vốn của chính họ.

Điều này bộc lộ những điểm yếu lớn của LIBOR: LIBOR bị chỉ trích rộng rãi vì không có cơ sở giao dịch thực sự và dễ bị thao túng.Từ đó, nhu cầu vay vốn giữa các ngân hàng giảm mạnh.

Để đối phó với nguy cơ LIBOR biến mất, Cục Dự trữ Liên bang đã thành lập Ủy ban Tỷ giá Tham chiếu Thay thế (ARRC) vào năm 2014 để tìm ra tỷ giá tham chiếu mới thay thế LIBOR.

Sau ba năm làm việc, ARRC đã chính thức chọn Lãi suất tài trợ qua đêm có bảo đảm (SOFR) làm lãi suất thay thế vào tháng 6 năm 2017.

Bởi vì SOFR dựa trên lãi suất qua đêm trên thị trường repo được Kho bạc hỗ trợ nên hầu như không có rủi ro tín dụng;và nó được tính bằng giá giao dịch, gây khó khăn cho việc thao túng;Ngoài ra, SOFR là loại được giao dịch nhiều nhất trên thị trường tiền tệ, có thể phản ánh tốt nhất mức lãi suất trên thị trường vốn.

Do đó, bắt đầu từ năm 2022, SOFR sẽ được sử dụng làm tiêu chuẩn để định giá hầu hết các khoản vay lãi suất thả nổi.

 

Lợi ích của khoản vay thế chấp có lãi suất điều chỉnh là gì?

Cục Dự trữ Liên bang hiện đang trong chu kỳ tăng lãi suất và lãi suất thế chấp cố định 30 năm đang ở mức cao.

Tuy nhiên, nếu lạm phát giảm đáng kể, Cục Dự trữ Liên bang sẽ bước vào chu kỳ giảm lãi suất và lãi suất thế chấp sẽ trở lại mức bình thường.

Nếu lãi suất thị trường giảm trong tương lai, người vay có thể giảm chi phí trả nợ một cách hiệu quả và hưởng lợi từ lãi suất thấp hơn mà không cần phải tái cấp vốn bằng cách chọn khoản vay có lãi suất điều chỉnh.

Ngoài ra, các khoản vay có lãi suất điều chỉnh cũng thường có lãi suất thấp hơn trong thời gian cam kết so với các khoản vay có thời hạn cố định khác và số tiền trả trước hàng tháng tương đối thấp hơn.

Vì vậy, trong tình hình hiện tại, một khoản vay có lãi suất thay đổi sẽ là một lựa chọn tốt.