LIBOR, từng là con số quan trọng nhất trên thị trường tài chính, sẽ biến mất khỏi lịch sử sau tháng 6 năm 2023 và sẽ không còn được sử dụng để định giá các khoản vay.

Bắt đầu từ năm 2022, nhiều khoản vay lãi suất thay đổi của các công ty cho vay thế chấp sẽ được gắn với một chỉ số – SOFR.

SOFR ảnh hưởng đến lãi suất cho vay thả nổi như thế nào? Tại sao nên sử dụng SOFR thay vì LIBOR?

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giải thích SOFR chính xác là gì và những vấn đề chính cần quan tâm khi tính lãi suất điều chỉnh.

 

Cho vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM)

Với mức lãi suất cao hiện nay, nhiều người đang lựa chọn các khoản vay có lãi suất thay đổi, còn được gọi là ARM (Khoản vay thế chấp lãi suất thay đổi).

Thuật ngữ “có thể điều chỉnh” có nghĩa là lãi suất thay đổi theo những năm trả nợ: Lãi suất cố định được thỏa thuận trong vài năm đầu tiên, trong khi lãi suất cho những năm còn lại được điều chỉnh theo các khoảng thời gian đều đặn (thường là sáu tháng hoặc một năm).

Ví dụ, ARM 5/1 có nghĩa là lãi suất được cố định trong 5 năm đầu tiên trả nợ và thay đổi hàng năm sau đó.

Tuy nhiên, trong giai đoạn thả nổi, việc điều chỉnh lãi suất cũng bị giới hạn (mức trần), ví dụ ARM 5/1 thường đi kèm với số ba chữ số 2/1/5.

·Số 2 là mức trần ban đầu cho việc điều chỉnh lãi suất (mức trần điều chỉnh ban đầu). Nếu lãi suất ban đầu của bạn trong 5 năm đầu tiên là 6%, thì mức trần trong năm thứ sáu không được vượt quá 6% + 2% = 8%.

·Số 1 là mức trần cho mỗi lần điều chỉnh lãi suất, ngoại trừ mức trần đầu tiên (mức trần cho các lần điều chỉnh tiếp theo), tức là tối đa là 1% cho mỗi lần điều chỉnh lãi suất bắt đầu từ năm thứ 7.

·Con số 5 là giới hạn trên cho việc điều chỉnh lãi suất trong toàn bộ thời hạn vay (giới hạn điều chỉnh trọn đời), tức là lãi suất không được vượt quá 6% + 5% = 11% trong 30 năm.

Vì cách tính ARM rất phức tạp nên những người đi vay không quen với ARM thường dễ bị mắc bẫy! Do đó, người đi vay cần hiểu cách tính lãi suất thả nổi.

 

Những vấn đề chính cần quan tâm khi tính toán lãi suất thả nổi trong SOFR là gì?

Đối với ARM 5/1, lãi suất cố định trong 5 năm đầu tiên được gọi là lãi suất khởi điểm và lãi suất bắt đầu từ năm thứ 6 là lãi suất được lập chỉ mục đầy đủ, được tính bằng chỉ số + biên độ, trong đó biên độ cố định và chỉ số thường là SOFR trung bình 30 ngày.

Với biên độ 3% và SOFR trung bình 30 ngày hiện tại là 4,06%, lãi suất trong năm thứ 6 sẽ là 7,06%.

Chỉ số SOFR này chính xác là gì? Chúng ta hãy bắt đầu với cách thức hình thành các khoản vay lãi suất điều chỉnh.

Ở London vào những năm 1960, khi lạm phát tăng vọt, không có ngân hàng nào muốn cho vay dài hạn với lãi suất cố định vì họ đang trong bối cảnh lạm phát gia tăng và có rủi ro tăng đáng kể đối với lãi suất.

Để giải quyết vấn đề này, các ngân hàng đã tạo ra các khoản vay lãi suất điều chỉnh (ARM).

Vào mỗi ngày thiết lập lại, các thành viên hợp tác riêng lẻ sẽ tổng hợp chi phí vay của mình làm tham chiếu cho tỷ lệ thiết lập lại, điều chỉnh lãi suất tính để phản ánh chi phí vốn.

Và tham chiếu cho mức lãi suất thiết lập lại này là LIBOR (Lãi suất liên ngân hàng London), mà bạn thường nghe đến – chỉ số đã được tham chiếu nhiều lần trong quá khứ khi tính toán lãi suất điều chỉnh.

Cho đến năm 2008, trong cuộc khủng hoảng tài chính, một số ngân hàng vẫn ngần ngại đưa ra mức lãi suất cho vay cao hơn để che đậy cuộc khủng hoảng nguồn vốn của chính họ.

Điều này đã phơi bày những điểm yếu lớn của LIBOR: LIBOR bị chỉ trích rộng rãi vì không có cơ sở giao dịch thực tế và dễ bị thao túng. Kể từ đó, nhu cầu vay giữa các ngân hàng đã giảm mạnh.

Để ứng phó với nguy cơ LIBOR biến mất, Cục Dự trữ Liên bang đã thành lập Ủy ban Lãi suất tham chiếu thay thế (ARRC) vào năm 2014 để tìm ra một mức lãi suất tham chiếu mới thay thế LIBOR.

Sau ba năm làm việc, ARRC đã chính thức chọn Lãi suất tài trợ qua đêm có bảo đảm (SOFR) làm lãi suất thay thế vào tháng 6 năm 2017.

Vì SOFR dựa trên lãi suất qua đêm trên thị trường repo được Kho bạc bảo lãnh nên hầu như không có rủi ro tín dụng; và được tính toán bằng giá giao dịch, khiến việc thao túng trở nên khó khăn; ngoài ra, SOFR là loại được giao dịch nhiều nhất trên thị trường tiền tệ, có thể phản ánh tốt nhất mức lãi suất trên thị trường tài trợ.

Do đó, bắt đầu từ năm 2022, SOFR sẽ được sử dụng làm tiêu chuẩn để định giá hầu hết các khoản vay lãi suất thả nổi.

 

Lợi ích của khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi là gì?

Cục Dự trữ Liên bang hiện đang trong chu kỳ tăng lãi suất và lãi suất thế chấp cố định 30 năm đang ở mức cao.

Tuy nhiên, nếu lạm phát giảm đáng kể, Cục Dự trữ Liên bang sẽ bước vào chu kỳ giảm lãi suất và lãi suất thế chấp sẽ trở lại mức bình thường.

Nếu lãi suất thị trường giảm trong tương lai, người đi vay có thể giảm hiệu quả chi phí trả nợ và được hưởng lãi suất thấp hơn mà không cần phải tái cấp vốn bằng cách chọn khoản vay lãi suất thả nổi.

Ngoài ra, các khoản vay lãi suất thay đổi thường có lãi suất thấp hơn trong thời gian cam kết so với các khoản vay có thời hạn cố định khác và khoản thanh toán hàng tháng trả trước cũng tương đối thấp hơn.

Vì vậy, trong tình hình hiện tại, khoản vay với lãi suất thay đổi sẽ là một lựa chọn tốt.